در این یادداشت به تحولات تاریخی و رویدادهای مهم حوزۀ مسکن در دو دهۀ 80 و 90 پرداخته می شود.

تحولات دهۀ 1380

در این سال‌ها حجم محدودی مسکن در قالب طرح اجاره به‌شرط تملیک یا همان استیجاری احداث شد، اما در مقابل، با توجه به شرایط اقتصادی، بخش خصوصی سرمایه‌گذاری قابل توجهی را انجام داد. برای مثال سرمایه‌گذاری از سوی بخش خصوصی برای ساخت مسکن از 37.29 هزار میلیارد در سال ۱۳۸۰ با 2.77 برابر شدن به 103.17 هزار میلیارد در سال ۱۳۸۴ رسید. تأکید دولت خاتمی بر حل مشکل کم‌درآمدها، آزادسازی بازار مسکن و هم‌چنین حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی بود. محمود احمدی‌نژاد به‌عنوان رئیس‌جمهور جدید با دو هدف کلی تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد جامعه و نیز کنترل قیمت مسکن، پروژه مسکن مهر را در سال 1386 کلید زد و این پروژه تا مهرماه ۱۳۹۲ ادامه داشت. در طول این مدت تعداد 4004000 واحد مسکونی شهری و روستایی ساخته شد، یعنی چیزی حدود یک‌میلیون واحد در هر سال که رکوردی بی‌سابقه در عرصه مسکن بود.

بر اساس آنچه مرکز آمار ایران اعلام کرده است، در ۲۴ سال اخیر ۸ میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته‌شده است که یک‌میلیون و ۱۷۱ هزار واحد آن در ۸ سال دولت هاشمی، دو میلیون و ۱۲۸ هزار واحد در ۸ سال دولت خاتمی و ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نیز در دولت احمدی‌نژاد ساخته‌شده است. بر اساس اسناد مرکز آمار ایران، در سال 1390 تعداد ۲۱ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار شهری و روستایی در ایران زندگی می‌کردند درحالی‌که تعداد واحدهای مسکونی شمارش‌شده در همین سال ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی بود که این نشان می‌دهد برای اولین بار تعداد واحدهای مسکونی در ایران به میزان 400 واحد بیشتر از تعداد خانوارها بوده است. علاوه‌بر مزیت‌ها، مسکن مهر بعضاً ایراداتی هم داشت. عدم مشارکت بانک‌های عامل، مکان‌یابی‌های بعضاً نامناسب، عدم رعایت برنامه‌ریزی‌ها، عدم نظارت مناسب بر عملکرد تعاونی‌ها و پیمان‌کاران و همچنین ارائۀ مسکن مهر به افراد فاقد شرایط ازجمله این موارد هستند.

تحولات دهۀ 1390

با پایان‌یافتن دوران ریاست جمهوری محمود احمدی‌نژاد و روی کار آمدن حسن روحانی طرح مسکن مهر نیز کنار گذاشته شد. سیاست‌های حوزه مسکن دولت یازدهم را می‌توان در چهار برنامه مسکن حمایتی، مسکن اجتماعی، بازار رهن ثانویه و صندوق توسعۀ مسکن خلاصه کرد. دولت تدبیر و امید درنظر داشت که در قالب مسکن اجتماعی، ۷۰ هزار واحد مسکونی را بسازد و ساخت ۸۰ هزار واحد دیگر را نیز مراکز خیریه متقبل شوند، یعنی درمجموع سالانه ۱۵۰ هزاره مسکن اجتماعی ساخته شود. در قالب مسکن حمایتی نیز ۲۵۰ هزار واحد باید ساخته می‌شد. در طرح ساماندهی سکونت‌گاه‌های غیررسمی نیز ساخت ۱۴۰ هزار واحد هدفگذاری گردید؛ بنابراین درمجموع وزارت راه برای ساخت ۵۴۰ هزار واحد مسکن هدف‌گذاری کرد (محمدی‌پور و موحد، 1394: 37-40) اما به‌دلیل رویکرد خاص عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی که از سال 1392 تا 1397 سکاندار این وزارت‌خانه بود، هرگونه دخالت دولت در حوزۀ مسکن خلاف اصول علم اقتصاد دانسته شد و در عمل اتفاق خاصی در زمینۀ ساخت و ساز مسکن رخ نداد.

در حالی که متوسط قیمت مسکن در سال 1391 بیش از متری 2 میلیون و 964 هزار تومان بود، در سال ابتدایی حضور آخوندی در وزارت راه و شهرسازی، قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با رشد 1 میلیون تومانی به 3 میلیون و 954 هزار تومان رسید و یک سال بعد یعنی سال 1393 نیز با رشد 5.6 درصدی به 4 میلیون و 176 هزار تومان افزایش یافت. در سال 1394 نیز هر مترمربع آپارتمان با رشد منفی حدود یک درصدی به 4 میلیون و 141 هزار تومان رسید. در سال 1395 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی روند افزایشی در پیش گرفت و در رکود محض این بخش، رکورد 4 میلیون و 372 هزار تومان را ثبت کرد. سال 1396 نیز متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران با رشد 15.2 درصدی نسبت به سال 1392 به 4 میلیون و 556 هزار تومان افزایش یافت. نبود برنامه مشخص در دورۀ حضور آخوندی در وزارت راه و شهرسازی گرچه به‌دلیل رکود نتوانست بازار مسکن را چندان تحت تأثیر قرار دهد، اما سرانجام به‌دلیل بر هم خوردن تناسب عرضه و تقاضا و تمرکز بر تحریک تقاضا موجب افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها شد. بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی در آخرین سال حضور عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی، یعنی در سال 1397، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان به 8 میلیون و 122 هزار تومان افزایش یافت، این بدان معناست که در این سال، قیمت مسکن نسبت به سال 91 بالغ بر 174 درصد افزایش یافت.

بررسی آمارهای سامانه مدیریت مسکن مهر نشان می‌دهد از کل واحدهای مسکن مهر که در دولت احمدی‌نژاد پایه‌گذاری شد، 63 درصد از آن‌ها تا پایان دهم به مرحلۀ نازک‌کاری رسیده بود و تنها 37 درصد از آن‌ها در دولت یازدهم و دوازدهم به سرانجام رسیده است. درخصوص ساخت‌وسازهای جدید نیز بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی ذکرشده در پروانه‌های ساختمانی صادرشده مناطق شهری کل کشور طی دوره هفت‌ساله دولت روحانی کاهش 50 درصدی داشته است. همچنین طی سال‌های 1392 تا 1398 حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن کاهش 26 درصدی داشته است. در بخش نوسازی و بهسازی مسکن روستایی نیز بررسی‌ها حکایت از آن دارد که طی سال‌های 1384 تا 1398 درمجموع 2 میلیون و 14 هزار و 193 واحد مسکونی در روستاهای کشور ساخته شده که 68 درصد آن در دولت‌های نهم و دهم و 32 درصد آن نیز در دولت فعلی صورت گرفته است. با روی کار آمدن محمد اسلامی به‌عنوان وزیر بعدی راه و شهرسازی نیز همان روند قبل ادامه یافت اما جهش عجیب قیمت‌های بخش مسکن از اواخر سال 1397 تا کنون موجب شده است که قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آبان‌ماه به 27.19 میلیون تومان رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 1.8 و 118.2 درصد افزایش نشان می‌دهد. در واقع از زمان روی کار آمدن دولت تدبیر و امید قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 917.34 درصد افزایش یافته است.